Am 22.03.2023 wurden die in den Medien vielfach diskutierten Änderungen des Maklergesetzes veröffentlicht (Maklergesetz-Änderungsgesetz, BGBl I 24/2023). Die wesentlichen Bestimmungen sind mit 01.07.2023 in Kraft getreten und sind auf Verträge anzuwenden, die ab diesem Zeitpunkt geschlossen wurden.

Anwendungsbereich der Novelle:

Das Gesetz ist (nur) auf die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen anzuwenden und soll dem „Erstauftragsprinzip“ Rechnung tragen und damit auch Doppelprovisionierungen vermeiden.

1. Eine Provisionsvereinbarung mit einem Wohnungssuchenden ist unzulässig, wenn der Vermieter als erster Auftraggeber einen Makler beauftragt. In diesem Fall kann der Immobilienmakler nur mit dem Vermieter eine Provision vereinbaren.
2. Mit einem Wohnungssuchenden kann ein Immobilienmakler nur dann eine Provision vereinbaren, wenn ihn dieser als erster Auftraggeber mit der Vermittlung beauftragt hat.
3. Dabei existieren aber 3 wichtige Ausnahmen, in denen zwischen dem Wohnungssuchenden und Immobilienmakler auch dann keine Provision vereinbart werden darf, wenn der Wohnungssuchende der erste Auftraggeber ist:

• Der Vermieter ist am Unternehmen des Immobilienmaklers beteiligt oder umgekehrt.
• Der Vermieter hat deswegen keinen Maklervertrag abgeschlossen, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird.
• Der Immobilienmakler hat eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder auf andere Weise beworben.

Das Gesetz wird im Einzelfall Rechtsstreitigkeiten nicht verhindern können.

Darlegungspflicht

Betreffend der genannten Ausnahmebestimmungen (keine Provisionsvereinbarung auch mit dem Wohnungssuchenden als erstem Auftraggeber) bleibt letztlich der Wohnungssuchende beweispflichtig. Der Immobilienmakler muss somit dem Wohnungssuchenden „darlegen“, dass kein derartiger Fall vorliegt, in dem mit dem Wohnungssuchenden keine Bestimmung vereinbart werden darf. Diese „Darlegungspflicht“ ist aber nicht als Beweislastumkehr formuliert.

Die Ausnahmebestimmungen der wechselseitigen Beteiligung zwischen Vermieter und Immobilienmakler oder der Inserierung oder Bewerbung der Wohnung sind wohl leicht nachweisbar.

Es ist im Einzelfall nicht leicht nachzuweisen, ob ein Vermieter nur deswegen vom Abschluss eines Maklervertrages abgesehen hat. Der Grund dafür wäre, dass der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird.

Die Vereinbarung einer unzulässigen Provision ist auch als Verwaltungsstrafe sanktioniert.

Immobilienmaklern und Wohnungssuchenden ist dringend zu empfehlen, die im Gesetz enthaltenen Bestimmungen einzuhalten, einzufordern und zu dokumentieren. Demnach hat der Immobilienmakler jeden Maklervertrag unter Beifügung des Datums schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festzuhalten. Zudem bei der Geltendmachung des Provisionsanspruches dem Wohnungssuchenden „darzulegen“, dass kein Fall vorliegt, in dem die Provisionsvereinbarung unzulässig ist.

Unsere Immobilienrechts-Experten unterstützen Sie gerne bei Fragen zu den Änderungen des Maklergesetzes.

(Autor: Dr. Michael Metzler)